Když sen o krásné terase nového bytu přivádí realitu k zamyšlení

Manželé Jana a Petr se rozhodli, že je načase udělat zásadní změnu ve svém životě. Po letech pronájmu se rozhodli investovat do vlastního bydlení a našli ideální byt v moderně zrekonstruovaném bytovém domě v srdci Liberce. Jedním z hlavních lákadel byla prostorná terasa, která podle inzerátu patřila k jejich novému domovu. "Představte si ty večery na čerstvém vzduchu, grilování s přáteli a klidné ráno s kávou a výhledem na město," snili si manželé.

Po přesunu se brzy začali těšit na využívání své terasy. Zakoupili si pohodlný nábytek, květiny, a dokonce i malý gril pro pozdní letní večery. Terasa byla pro ně symbolem nového začátku, místem pro odpočinek a setkávání s přáteli. Mysleli si, že mají na terasu jen oni sami, a nikdo jim do toho nemá co mluvit.

Avšak po několika měsících se objevila nečekaná komplikace. Při plánování rekonstrukce přístavby domu si uvědomili, že mají nejasnosti ohledně vlastnictví terasy. Ačkoliv terasa nebyla přístupná ostatním uživatelům, vznikla otázka, zda je skutečně ve výlučném vlastnictví Janiny a Petrovy jednotky, nebo zda tomu tak není. Tento spor ohledně vlastnictví terasy vedl ke zvýšenému napětí a potřebě právního porozumění.

Manželé se rozhodli vyhledat odpovědi a brzy narazili na ustanovení Nového občanského zákoníku (NOZ) č. 89/2012 Sb., konkrétně § 1160, které jasně stanoví, co jsou společné části nemovitosti. Podle tohoto paragrafu jsou společnými částmi i některé části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit výhradně vlastníkům některých jednotek. To například zahrnuje okna, balkony, lodžie a terasy, i když jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání daného vlastníka.

Co to znamená pro Janu a Petra?

Jana a Petr si uvědomili, že i když mají svou terasu v užívání exkluzivním a nebudou ji nikdy sdílet s ostatními vlastníky jednotek, právně je považována za společnou část domu. Toto pochopení jim umožnilo lépe spolupracovat se správcem domu. Namísto sporů začali hledat způsoby, jak prostor využít, tak, aby vyhovoval jejich potřebám a zároveň respektoval právní rámec společného vlastnictví. To vedlo k lepšímu porozumění mezi manžely a správcem domu, což usnadnilo proces rekonstrukce a zajistilo, že terasa bude nadále sloužit jako klidný a soukromý prostor pro jejich rodinu.

Právní rámec a jeho význam

Nový občanský zákoník přinesl mnoho změn v oblasti vlastnických práv a správy společenství vlastníků jednotek. A hlavně vyjasnění některých sporných otázek.  § 1160 konkrétně vymezil, které části nemovitosti jsou považovány za společné, což má důležitý dopad na každodenní život obyvatel bytových domů. Společné části jako terasy, balkony nebo atria, i když jsou přístupné jen jednomu majiteli, zůstávají ve vlastnictví celého společenství. To znamená, že jejich údržba, úpravy a využívání musí být koordinovány kolektivně, i když jsou fyzicky přístupné a využívané pouze jedním vlastníkem.

Jak se nejasnostem vyhnout?

Pro všechny budoucí majitele nemovitostí je klíčové seznámit se s předpisy o vlastnictví nemovitostí a s vyhláškou společenství vlastníků jednotek (SVJ), pokud taková existuje, kde jsou podrobněji definovány práva a povinnosti jednotlivých vlastníků. V případě nejasností je vhodné konzultovat s právníkem specializovaným na nemovitostní právo, který může poskytnout odborné poradenství a pomoci předejít možným konfliktům.

Jana a Petr si nakonec uvědomili, že i když jejich terasa zůstává právně součástí společných prostor, mohou si ji užívat výlučně díky dohodě se správcem domu a správnému právnímu nastavení.

Jejich zkušenost slouží jako cenná lekce pro všechny, kdo plánují investovat do vlastního bydlení a využívat společné prostory harmonicky a právně v souladu.

Závěr

Příběh Janiny a Petrovy terasy je příkladem toho, jak důležité je porozumět právním aspektům vlastnictví nemovitostí. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. přináší jasná pravidla, která chrání práva všech vlastníků jednotek a podporují harmonické soužití v rámci bytových domů. Při koupi nemovitosti je proto nezbytné nejen těšit se na nové bydlení, ale také se důkladně seznámit s právními předpisy, které ovlivní každodenní život a vztahy se sousedy.

Pokud chcete mít přesnější informace, čtěte dále.

Výňatky z llegislativy

Zákon č. 89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník

Bytové spoluvlastnictví

Pododdíl 1

Obecná ustanovení

§ 1158

(1) Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.

(2) Co je stanoveno v tomto oddílu o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

§ 1159

Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Společné části

§ 1160

(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

(2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

§ 1161

Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Určení společných částí pak upřesňuje:

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,

b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,

d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),

e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti,

f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,

h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,

i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,

j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

... a další prvky a části domu i pozemku. Viz. podrobně výše uvedené nařízení.

A jak to bylo před účinností Nového Občanského zákoníku?

Jedním z předpisů byl

Zákon č. 72/1994 Sb. – Zákon o vlastnictví bytů

Obecná ustanovení
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto zákona se rozumí
….

g) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).​